深圳二手房参考价将调整？官方回复：已做好新一版方案

【大河财立方 记者 赖苏婷】对深圳二手房参考价是否需要调整的问题，从推出时便争议不断。

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2月8日，深圳二手住房参考价格发布机制实施满两周年，关于二手房参考价调整的消息传出。

深圳市住房和城乡建设局工作人员在接受媒体采访时表示：“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定。”

从目前来看，参考价是否调整、如何调整仍是未知。对于是否需要调整参考价，业内仍存在分歧。

深圳二手房市场：量价齐跌，网红盘暴跌超300万元

深圳推出二手房参考价政策是抑制深圳房价上涨和炒房投机风气的重要一步。

据券商中国记者梳理统计，2019年9月至2020年11月，深圳二手房价环比涨幅均位居全国前五；继2020年3月和6月涨幅位居全国第一后，10月涨幅再次升至全国之首。

面对楼市迅猛涨势，深圳于2020年7月15日推出调控政策，从限购、限贷、打击“假离婚”、豪宅线调整等多方面入手降温楼市。2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，发布全市3595个小区的指导价，被看作是楼市调控杀手锏。

自参考价政策实行两年时间里，政策效果显著，深圳楼市二手房市场量价齐跌，楼市进入低谷期。

根据诸葛找房数据研究中心数据显示，政策出台前，深圳的二手房价格高达7.5万元/平方米，政策出台后，价格直线下滑，至2022年价格稳定在6.4万元/平方米，房价下跌约15%。

另据乐有家数据，在二手住房参考价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%，2022年继续腰斩，成交量同比下滑47%，全年成交量仅2万套出头，创近二十年最低纪录，相较2020市场高峰缩水近八成。

从深圳部分热点区域的网红盘价格波动，更为直观地看到二手住房参考价政策对市场的影响。

负责深圳西部片区的房屋中介刘先生告诉大河财立方记者，在参考价政策推出后，诸多网红盘出现成交价的大跳水。以宝中花样年花郡36平方米的一房为例，当前成交价约370万元，在2020年年底最高峰达到580万元。此外，还有诺德前海假日花园，之前66平方米的房源成交单价约18万元/平方米，成交总价约1100万元，现在同户型面积的房源成交价下跌至730万元，下跌超过300万元。

处于光明区中心位置的光明区玖龙台，作为一代“网红盘”，被看作是西部房价的风向标，同样出现了成交价较大幅度地下跌。

据了解，2017年7月，光明区玖龙台一期开盘，楼盘均价4.5万元/平方米；2019年11月，光明区玖龙台二期开盘，楼盘均价4.8万元/平方米。2021，光明玖龙台一期的二手房报价破10万元/平方米，最高成交单价突破8万元/平方米。

深圳房产中介周敏告诉大河财立方记者，光明区玖龙台目前成交的房子都按照前年的价格出售，2021年光明区玖龙台最高单价是8.5万元/平方米，现在业主报价在6.6万元/平方米左右，每套房源普遍降价超过100万元。

美联物业华南战略董事总经理江少杰表示，不少深圳二手业主已面对现实，释出更多的降价空间，对准买家会有一定吸引力，预计二手房会继续出现价跌量升的情况。

深圳二手房参考价需要调高？业内看法不一

基于目前深圳楼市遇冷的情况，是否有必要对二手房参考价进行调整，业内人士发表了不同的看法。

广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，二手房参考价无需调整，但银行在实际操作过程中可以进行适当变动。

他分析提到，首先要界定清楚二手房参考价政策所发挥的作用，究竟是调控楼市，还是反映真实的价格。如果是发挥调控楼市的作用，在市场下行的情况下，确实应该将二手房参考价提高；如果是向市场传递明确的“房住不炒”的信号，那应该往下调整。

李宇嘉补充说道：“从2020年疫情之后，深圳很多区域房价上涨50%-60%，在此前上涨则更为迅速，2016年以后的短短一两年中，深圳全市均价上涨一倍。相比较而言，如果是基于深圳楼市成交量低迷的情况，便对参考价进行调整，得考虑出于何种原因。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受大河财立方记者采访时表示，对参考价进行调整确有必要。首先，二手房参考价已经出台两年，在两年期间深圳房价变化较大，应该进行相应调整。另外，由于2021年出台的参考价与市场实际的交易价格确实存在一定差距，通过这两年的验证的情况对参考价进行调整，也是非常有必要的。

对于深圳房价未来的发展方向，何倩茹建议将深圳商品房价格交由市场去决定，这样才能激发各参与方的动力，让行业向更健康的方向发展。政府的职能更多应体现在市场监管上，以及做好保障性住房的建设及闭环管理的工作，将高收入及部分中收入人群交给商品房市场，中低收入人群交由保障房系统解决住房问题，两条腿齐头并进。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱告诉大河财立方记者，从市场效果上看，深圳二手房参考价格机制已经起到了稳定房价的效果，但从市场规模上看，深圳的活跃度下降明显，因此可以适当对参考价格机制进行调整，顺应市场变化。对于房价的调整，最主要的就是供需平衡，如考虑增加保障房的供应，从而抑制商品房价格的上涨。

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